평생을 성실하게 일해서 겨우 마련한 내 집 한 채. 그런데 이 집 때문에 기초연금을 못 받는다면 얼마나 허탈할까요? 많은 50대, 60대 분들이 가장 걱정하는 것이 바로 '부동산' 때문에 발생하는 수급 탈락입니다.
하지만 집이 있다고 해서 무조건 탈락하는 것은 아닙니다. 2026년 기초연금 재산 기준은 생각보다 합리적인 공제 제도를 갖추고 있습니다. 내 집값이 얼마까지 인정되는지, 그리고 주의해야 할 자산은 무엇인지 꼼꼼하게 따져보겠습니다.
시세가 아닌 '공시가격'이 기준이다
가장 먼저 알아야 할 희소식은 재산 가액을 평가할 때 '실거래가(시세)'를 보지 않고 '시가표준액(공시가격)'을 본다는 점입니다. 아파트나 주택의 공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준에서 형성됩니다.
예를 들어 시세 5억 원짜리 아파트라도 공시가격은 3억 원 중반대일 수 있습니다. 기초연금 심사에서는 이 낮은 금액인 공시가격을 기준으로 삼기 때문에 생각보다 문턱이 낮습니다.
거주 지역별 기본재산 공제액
여기에 정부는 주거 유지를 위한 최소한의 권리를 보장하기 위해, 재산 가액에서 일정 금액을 무조건 빼줍니다. 이를 '기본재산 공제'라고 합니다.
2026년 기준으로 서울 및 특례시(대도시) 거주자는 **1억 3,500만 원**을 빼줍니다. 중소도시는 **8,500만 원**, 농어촌은 **7,250만 원**을 공제합니다. (※ 2025년 기준 유지 시)
즉, 대도시에 사는 부부가 공시가 4억 원짜리 집을 가지고 있다면, 여기서 1억 3,500만 원을 뺀 2억 6,500만 원만 소득 환산의 대상이 되는 것입니다.
재산이 소득으로 변하는 마법 (환산율)
공제를 하고 남은 재산 금액은 바로 소득으로 잡히는 것이 아니라, **연 4%**라는 이율을 적용해 월 소득으로 환산합니다.
이 계산식에 따르면 재산 1억 원은 월 소득 약 33만 원 정도로 환산됩니다. 따라서 집 한 채가 있어도, 다른 소득이 많지 않다면 충분히 기초연금 수급이 가능합니다.
절대 안 되는 '고급 자동차'와 '회원권'
하지만 예외가 있습니다. 정부가 '사치품'으로 규정한 자산들은 기본공제 혜택도 없고, 4% 룰도 적용하지 않습니다. 그 가액 전액을 월 소득으로 간주해 버립니다. 사실상 탈락입니다.
1. 배기량 3,000cc 이상 또는 차량 가액 4,000만 원 이상의 고급 승용차
2. 골프 회원권, 승마 회원권, 콘도 회원권 등
오래된 대형차라도 차량 가액이 4,000만 원 미만이면 일반 재산으로 분류되지만, 기준을 넘는 차를 소유하고 계시다면 수급이 불가능하므로 차량 처분을 고려해야 합니다.
증여한 재산도 내 재산으로 잡힌다?
기초연금을 받기 위해 집을 자녀 명의로 돌리면(증여) 어떻게 될까요? 안타깝게도 바로 재산이 0원이 되는 것은 아닙니다.
정부는 이를 '기타 산정 재산'으로 분류하여, 증여한 시점부터 일정 기간 동안은 여전히 부모님의 재산인 것처럼 간주하여 차감해 나갑니다. 따라서 수급 직전에 재산을 급하게 처분하거나 증여하는 것은 당장 효과를 보기 어렵다는 점을 유의하셔야 합니다.
