내 통장 괜찮을까? 10.15 대책 '고가주택 담보대출 축소'

이번 10.15 부동산 대책의 여러 조치 중, 당장 내 집 마련 자금 계획에 가장 직접적인 충격을 주는 것은 단연 '고가주택 주택담보대출 한도 축소'입니다.

'영끌(영혼까지 끌어모으기)'이라는 말이 유행할 정도로 대출 의존도가 높았던 최근의 시장 분위기에 찬물을 끼얹는 조치인데요.

얼마나, 어떻게 바뀌었는지 구체적인 시나리오를 통해 체감하고, 앞으로 자금 계획을 어떻게 다시 세워야 할지 자세히 알아보겠습니다.

10.15 부동산 대책 완전 정복: 겹겹이 쌓인 '3중 규제지역'

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10.15 대책 이후 무주택자&1주택자 생존 전략

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무엇이, 어떻게 바뀌었나? 새로운 대출 한도 명확히 보기

이번 대책의 핵심은 수도권 투기과열지구 내 15억 원을 초과하는 고가주택에 대한 대출 한도를 기존의 LTV 비율 방식이 아닌, 절대적인 금액 기준으로 '상한선'을 설정했다는 점입니다. 이는 매우 이례적이고 강력한 조치입니다.

이는 소득 수준(DTI, DSR)이 아무리 높아도, 해당 금액 이상으로는 주택담보대출을 받을 수 없다는 의미입니다. 사실상 '빚내서 집 사는 길'을 고가주택에 한해 막아버리겠다는 정부의 강력한 의지가 담겨 있습니다.

말로만 들어서는 체감이 잘 안 될 수 있습니다. 구체적인 사례를 통해 필요한 현금이 얼마나 늘어나는지 살펴보겠습니다.

사례 1: 시세 20억 원 아파트 매수 시 (무주택자 기준)

Before: 기존 LTV 규정(9억 이하 40%, 9~15억 20%)에 따라 계산하면, (9억 x 40%) + (6억 x 20%) = 3.6억 + 1.2억 = 최대 4.8억 원 대출 가능. 필요 현금은 15.2억 원.
After: 새로운 규정에 따라 15~25억 구간에 해당, 최대 4억 원 대출 가능. 필요 현금은 16억 원. 필요한 현금이 8천만 원 증가.

사례 2: 시세 28억 원 아파트 매수 시 (무주택자 기준)

Before: 15억 초과 주택 대출 금지 규정이 있었으나, 예외 조항 등을 고려하면 다른 방식의 대출이 가능했습니다. 하지만 주담대는 원칙적으론 금지였습니다.
After: 25억 초과 구간에 해당, 최대 2억 원 대출 가능. 필요 현금은 26억 원. 사실상 대부분의 금액을 현금으로 보유해야만 매수가 가능해짐.

이러한 대출 규제는 시장에 큰 변화를 가져올 것입니다.

첫째, 대출을 지렛대 삼아 상급지로 이동하려던 1주택 '갈아타기' 수요가 급감할 것입니다.

둘째, '영끌'로 진입하려던 젊은 층과 무주택자들의 고가주택 시장 진입이 사실상 불가능해집니다.

결과적으로 고가주택 시장은 충분한 현금을 보유한 자산가들 위주로 재편될 가능성이 높으며, 이는 자산 양극화를 더욱 심화시킬 수 있다는 우려를 낳습니다.

고가주택 매수를 고려했다면 자금 계획의 전면적인 재검토가 시급합니다.

줄어든 대출 한도를 명확히 인지하고, 부족해진 자금을 어떻게 마련할지 합법적인 테두리 내에서 계획을 세워야 합니다.

특히 자금조달계획서 제출 및 증빙 의무가 강화되었으므로, 출처가 불분명한 자금은 문제가 될 수 있습니다. 무리한 계획보다는 목표 주택의 가격대를 현실적으로 낮추거나, 장기적인 관점에서 차근차근 자금을 모아나가는 전략적 인내가 필요한 시점입니다.