10.15부동산대책 '갭투자 차단'의 나비효과

 

전세 보증금을 승계하여 최소한의 자기 자본으로 주택 소유권을 확보하는 '갭투자'.

지난 몇 년간 부동산 가격 급등의 핵심 원인으로 지목되며 시장을 과열시킨 주범으로 여겨졌습니다.

정부는 이번 10.15 대책에서 '토지거래허가구역'이라는 초강력 카드를 통해 갭투자의 숨통을 사실상 끊어놓았는데요. 이 조치가 어떻게 갭투자를 막는 것인지, 그리고 매매 시장의 투기 수요를 막은 대가가 전월세 시장의 불안으로 이어질 수 있다는 '나비효과'의 우려에 대해 깊이 있게 분석해 보겠습니다.

 

 

'실거주 의무'라는 넘을 수 없는 벽

갭투자를 차단하는 핵심 기제는 바로 '토지거래허가구역' 내 '2년 실거주 의무'입니다. 작동 원리는 생각보다 간단하고 확실합니다.

1. 갭투자의 대상이 되는 주택은 대부분 기존 세입자가 거주 중입니다.
2. 새로운 매수자는 이 집을 사더라도, 기존 세입자의 계약 기간이 남아있어 즉시 입주할 수 없습니다.
3. 하지만 토지거래허가구역 내 주택을 매수하기 위한 허가 조건은 '매수 후 2년간 직접 거주'입니다.
4. 즉시 입주하여 실거주를 할 수 없는 상황이므로, 구청은 거래 허가를 내주지 않습니다.

이 논리적 흐름에 따라, 세입자가 있는 집의 거래 자체가 불가능해지면서 갭투자는 원천적으로 봉쇄됩니다. 이는 투기적 목적으로 주택 시장에 진입하려던 수요를 차단하는 데 매우 효과적인 방법입니다.

 

 

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매매 수요의 '탈출구'는 전세 시장?

문제는 여기서부터 시작됩니다.

 

갭투자를 하려던 투자자, 혹은 대출 규제로 집을 사기 어려워진 실수요자들은 이제 집을 '사는 것'을 포기하거나 보류하게 됩니다. 하지만 이들의 주거 수요는 사라지지 않습니다. 결국 이들은 매매 시장을 떠나 전월세 시장에 계속 머무르거나, 신규로 진입하게 됩니다.

 

결과적으로 '매매 수요'가 '전세 수요'로 전환되는 현상이 발생합니다. 집을 사려는 사람은 줄어드는 반면, 전셋집을 구하려는 사람은 늘어나면서 전세 시장의 수요-공급 균형이 수요 쪽으로 급격히 기울게 됩니다.

 

이는 전세 매물 부족 현상을 심화시키고, 전셋값 상승을 압박하는 강력한 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

 

'임대차 3법'과의 불편한 시너지

이러한 전세 수요 증가는 이미 '임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제)'으로 공급이 위축된 시장 상황과 맞물려 더 큰 파장을 일으킬 수 있습니다.

 

기존 세입자들은 계약갱신청구권을 사용해 시장에 나오지 않고, 집주인들은 세금 부담 등으로 매물을 거두면서 신규 전세 매물 자체가 '품귀' 현상을 빚고 있는 상황입니다.

 

이처럼 공급은 이미 줄어든 상태에서, 10.15 대책으로 인해 매매 시장에서 밀려난 수요까지 전세 시장으로 몰린다면 어떻게 될까요? 한정된 매물을 두고 더 많은 사람들이 경쟁하게 되면서, 신규 전세 계약의 가격이 급등할 가능성이 매우 높습니다.

 

매매 시장의 안정을 위해 던진 돌이 전세 시장의 물결을 거세게 만드는 '풍선효과'가 현실화될 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.

 

결론적으로 갭투자 차단은 매매 시장 안정화라는 명확한 순기능을 가지지만, 그로 인해 전세 시장의 불안정성이 커질 수 있다는 역기능을 동시에 안고 있습니다. 앞으로 전월세 시장의 가격 추이를 그 어느 때보다 면밀히 지켜봐야 할 것입니다.