10.15부동산 규제 대책 '거래절벽' 향후 시장 시나리오

 

강력한 부동산 규제 대책이 발표된 직후, 부동산 시장에 매수 문의 전화는 뚝 끊기고, 집을 보러 오는 사람도 없습니다.

 

이번 10.15 대책은 그 강도 면에서 역대급으로 평가받는 만큼, 시장의 거래절벽 현상은 이전보다 더 깊고 길어질 것이라는 전망이 지배적입니다.

 

과연 거래절벽은 왜 발생하는 것이며, 이 기나긴 침묵 이후 우리 부동산 시장은 어떤 시나리오를 맞이하게 될까요?

 

 

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'사려는 자'와 '팔려는 자'의 깊어진 동상이몽

거래절벽은 시장 참여자들의 심리가 극명하게 엇갈리면서 발생합니다. 마치 팽팽한 줄다리기처럼, 양측 모두 움직이지 않고 상대방이 먼저 움직이기를 기다리는 상황인 셈입니다.

• 매수자의 심리: "더 떨어질 거야, 기다리자!"
  강력한 규제로 인해 집값이 하락할 것이라는 기대감이 커집니다. 또한, 대출이 막히고 세금 부담이 늘어났기 때문에 섣불리 매수에 나설 수 없습니다. '지금 사면 상투를 잡는 것'이라는 불안감에 매수를 최대한 미루며 시장을 관망하게 됩니다.
• 매도자의 심리: "급할 거 없어, 이 가격엔 못 팔아!"
  다주택자의 경우, 양도소득세 중과 부담 때문에 어설픈 가격에 파느니 차라리 자녀에게 증여하거나 계속 보유하는 쪽을 택합니다. 1주택자 역시 무리해서 가격을 낮춰 팔 이유가 없다고 판단하고 매물을 거둬들입니다. '언젠가는 다시 오를 것'이라는 학습효과와 함께 '버티기'에 들어가는 것입니다.

이처럼 매수 희망 가격과 매도 희망 가격의 격차가 하늘과 땅 차이로 벌어지면서, 거래가 성사될 수 있는 접점 자체가 사라져 버리는 것이 바로 거래절벽의 본질입니다.

 

 

과거는 미래의 거울? 역대 규제와 거래절벽의 역사

역사적으로 강력한 부동산 규제는 항상 거래절벽을 동반했습니다.

 

참여정부 시절의 8.31 대책, 현 정부의 9.13 대책 등이 발표되었을 때도 시장은 급격히 얼어붙고 거래량이 급감하는 패턴을 보였습니다.

 

단기적으로 거래량을 줄이고 시장을 냉각시키는 효과는 분명히 있었던 셈입니다.

 

하지만 중요한 것은 그 이후의 흐름입니다.

 

과거 사례를 보면, 거래절벽 기간이 끝나고 시장의 내성이 강해지면서 규제를 우회하는 새로운 통로가 생겨나거나, 시중의 풍부한 유동성이 규제가 덜한 곳으로 옮겨가는 '풍선효과'가 발생하며 결국 가격이 다시 불안정해지는 경우가 많았습니다.

 

 

거래절벽 이후, 두 갈래의 길

전문가들은 이번 거래절벽 이후의 시장 흐름을 두고 크게 두 가지 시나리오를 제시합니다.

• 시나리오 1: 장기 안정화 (정부의 기대)
  역대급 규제의 효과가 지속되면서 투기 수요가 완전히 근절되고, 시장이 실수요자 위주로 재편되는 '연착륙' 시나리오입니다. 거래량은 적지만 가격은 서서히 하향 안정세를 찾아가며, 부동산 시장의 거품이 빠지고 건전성이 회복되는 긍정적인 그림입니다.
• 시나리오 2: 역대급 풍선효과 (시장의 우려)
  서울이라는 핵심 투자처가 꽁꽁 묶이자, 갈 곳을 잃은 막대한 시중 유동 자금이 수도권 외곽(경기, 인천)이나 지방 광역시 등 규제가 덜한 지역으로 급격히 쏠리는 시나리오입니다. 서울 집값은 잡힐지 몰라도, 다른 지역의 집값이 걷잡을 수 없이 폭등하며 전국적인 시장 불안을 야기하는 최악의 상황입니다.

확실한 것은 당분간 부동산 시장이 깊은 '겨울잠'에 들어갈 것이라는 점입니다.

 

 

 

이 거래절벽의 끝에서 우리가 마주할 풍경이 안정된 시장일지, 아니면 또 다른 혼돈의 시작일지는 정부의 후속 조치와 글로벌 경제 상황 등 여러 변수에 따라 결정될 것입니다.

 

시장 참여자 모두에게 그 어느 때보다 신중한 접근과 냉철한 분석이 요구되는 시간입니다.